보도자료는 간결했습니다. 1968년부터 사업을 이어온 프리캐스트 콘크리트 및 엔지니어링 회사인 젠슨 인프라스트럭처(Jensen Infrastructure)가 캘리포니아주 랭커스터의 30번가와 G번가 교차로에 위치한 100에이커(약 40만 제곱미터) 부지를 4,600만 달러에 매입했습니다. 프로피션시 캐피털(Proficiency Capital)은 폭스 필드 산업 단지(Fox Field Industrial Corridor)에 위치하고 주도 14번 국도(State Route 14)와 직접 연결되는 이 부지에 40만 평방피트(약 37,600제곱미터) 규모의 맞춤형 시설을 개발할 예정입니다. 공사는 이번 분기에 시작하여 2027년 3월에 완공될 예정입니다. 이 시설은 남부 캘리포니아 전역과 네바다 일부 지역에 서비스를 제공할 것입니다.
이번 발표는 또한 중요한 신호입니다. 지난 10년간 남부 캘리포니아 부동산 시장 동향을 살펴보면, 젠슨 거래는 5년 전만 해도 이 규모로는 존재하지 않았던 유형의 거래입니다. 제조업체들이 창고나 데이터 센터가 아닌 생산 시설을 위해 사막 고지대의 대규모 부지를 프리미엄 가격에 매입하고 있는 것입니다. 이러한 추세는 몇 년 전부터 간헐적으로 발표되어 왔습니다. 하지만 젠슨의 경우, 부지 하나에 4,600만 달러를 투자하고, 그에 상응하는 규모의 자본을 건설에 투입한다는 점에서 더욱 주목할 만합니다.
최근 에너지 관련 뉴스가 가장 큰 화제를 모았습니다. AI의 전력망 수요 증가, 배터리 저장 시설, 캘리포니아 청정에너지 인프라에서 고지대 사막의 역할 등이 자세히 다뤄졌습니다. 하지만 상대적으로 덜 주목받은 것은 고지대 사막이 에너지 인프라에 매력적인 지리적 조건을 갖추고 있을 뿐만 아니라 제조업에도 유리한 환경을 제공하며, 이 두 가지 추세가 서로를 강화하고 있다는 점입니다. 발전 설비가 건설되고, 근로자 주택 건설이 계획되고 있으며, 물류 인프라가 개선되고 있습니다. 제조업체들은 필요한 원자재가 동시에 공급되기 때문에 이 지역으로 이전하고 있습니다.
토지 투자 회사들은 수년 동안 이러한 상황에 대비해 왔습니다. 벨루르 엔터프라이즈현재의 경기 순환 이전부터 남부 캘리포니아의 고성장 지역 곳곳의 토지를 매입해 온 비상장 부동산 회사인 는 해안 시장의 수용 능력이 부족해지면 내륙 카운티들이 차세대 산업 개발을 흡수할 것이라는 전망에 따라 사업을 운영해 왔습니다. 이러한 전망은 방향성 측면에서는 정확했습니다. 하지만 팬데믹 이전의 대부분의 예측과 마찬가지로 속도를 과소평가했습니다. 랭커스터, 팜데일, 빅터 밸리 지역은 예상했던 약 15년 간의 산업 흡수 기간을 5년 정도로 단축시켰습니다.
젠슨 시설은 남부 캘리포니아 산업용 부지에 대한 일반적인 이야기와는 다르기 때문에 자세히 살펴볼 가치가 있습니다. 물류 시설도 아니고, 데이터 센터도 아니고, 신재생 에너지 시설도 아닙니다. 이 시설은 프리캐스트 콘크리트를 생산하는 지역 제조 공장으로, 대부분의 분석가들은 비용 구조를 고려할 때 이처럼 대규모의 시설이 캘리포니아에 다시 들어서는 일은 없을 것이라고 예상했습니다. 에릭 젠슨 CEO는 이번 발표에서 젠슨 프리캐스트에서 젠슨 인프라스트로의 전환을 통해 사업 범위와 최종 시장을 확장하려는 회사의 전략이라고 설명했습니다. 프로피션시 캐피털의 사장인 맷 엥글하드는 이 프로젝트를 미국 최고의 프리캐스트 회사에게 있어 세대를 바꿀 만한 시설이라고 평가했습니다. 젠슨을 대리한 JLL의 헌터 맥도널드는 랭커스터가 기업 친화적인 도시 분위기와 로스앤젤레스와의 물류적 근접성을 고려하여 선정되었다고 밝혔습니다.
이러한 인용문 이면에는 숨겨진 이유가 있습니다. 바로 경제 상황이 바뀌었다는 것입니다. 인프라 투자, 산불 후 주택 재건, 데이터 센터 구축, 대규모 교통 프로젝트 등으로 인해 캘리포니아의 건설 수요가 매우 높아졌고, 이제는 캘리포니아에 위치하는 것이 운영 비용이 더 높더라도 그만한 가치가 있습니다. 무거운 제품을 운송해야 하는 프리캐스트 제조업체는 타주에서 남부 캘리포니아 시장에 쉽게 제품을 공급할 수 없습니다. 운송비가 제약 요인이며, 이 제약 요인은 캘리포니아 내 생산에 유리하게 작용하고 있습니다. 고속도로 접근성, 넓은 부지 확보 가능성, 캘리포니아 분지보다 저렴한 토지 가격, 그리고 수년간 산업 유치에 힘써온 시 정부를 갖춘 랭커스터는 이러한 조건을 충족하는 캘리포니아 내 생산 기지입니다.
이는 더 넓은 토지 시장에 있어 사막 고지대 산업용 부지의 구매자층이 에너지 관련 시장보다 훨씬 더 넓다는 것을 의미합니다. 제조업체는 창고 및 에너지 프로젝트와 유사하지만 완전히 동일하지는 않은 특정 입지 요건을 가지고 있습니다. 제조업체는 무거운 구조물의 하중을 견딜 수 있고, 산업 공정에 필요한 용수 및 폐수 처리 시설을 갖추고 있으며, 하루 수천 대가 아닌 수백 대 수준의 트럭 통행량을 수용할 수 있고, 냉난방 설비(HVAC) 용도가 아닌 생산에 적합한 전력 인프라를 갖춘 부지를 필요로 합니다. 이러한 모든 기준을 충족하고, 인허가 작업이 완료될 만큼 충분한 기간 동안 보유된 부지는 많지 않습니다. 또한 대부분 비공개로 거래되기 때문에 공개 시장 데이터에서 쉽게 찾아볼 수 없습니다.
Velur 이 지역의 기업들과 토지 투자 회사들은 수년간 이러한 거래에서 토지 보유자 역할을 해왔습니다. 그들의 사업은 의도적으로 눈에 띄지 않게 진행되었습니다. 기반 시설이 들어설 가능성이 높은 지역을 파악하고, 토지 투자 가격으로 부지를 매입한 후, 긴 인허가 기간 동안 보유하다가 해당 지역이 성숙해지면 매각하는 방식입니다. 랭커스터 거래와 그 주변의 언론 보도가 없는 소규모 거래들은 이러한 성숙 과정을 반영합니다. 사막 지대가 외딴 곳으로 여겨지던 시절에 매입했던 토지가 이제는 입지가 좋다고 평가하는 구매자들에게 매각되고 있는 것입니다.
정치 및 규제적 측면은 이 산업 회랑이 다른 지역에서는 더 이상 제조업체들에게 유리하게 작용하지 않는 이유 중 하나입니다. 랭커스터 시 정부는 10년 가까이 산업 기업들을 적극적으로 유치해 왔습니다. 젠슨 부지가 속한 폭스 필드 산업 회랑 특정 계획은 산업 개발에 대해 다소 모호한 태도를 보이는 다른 지역보다 이러한 유형의 거래를 더 신속하게 진행하도록 설계되었습니다. 허가 절차가 원활하게 진행되고, 공공시설 제공이 원활하게 이루어지며, 인력 양성 프로그램이 마련되어 있습니다. 이러한 모든 요소들이 결합되어 해안 지역에 비해 이 규모의 프로젝트에 약 2년의 시간적 이점을 제공합니다. 2027년 완공을 목표로 하는 제조업체에게 2년은 매우 중요한 시간적 이점입니다.
이러한 추세에 대한 위험은 지역적인 문제가 아니라 전국적인 문제입니다. 연방 정부의 인프라 지출이 둔화되거나, 캘리포니아의 건설 수요가 감소하거나, 금리 인상으로 맞춤형 건설 자금 조달이 어려워지면 제조업체들의 이전이 일시 중단될 수 있습니다. 하지만 이러한 위험 요소들은 아직 거래 흐름에 반영되지 않고 있습니다. JLL과 CBRE의 앤텔롭 밸리 지역 분기별 보고서에는 나타나지만 일반 경제 언론에서는 거의 다뤄지지 않는 유사 거래 파이프라인을 보면, 2026년과 2027년에는 젠슨 규모 이상의 거래가 줄어들기는커녕 오히려 더 많이 발생할 것으로 예상됩니다.
에너지 산업과 제조업의 공통점은 둘 다 동일한 핵심 자산, 즉 실질적인 인프라 용량을 갖춘 교통망에 위치하고 입지가 좋은 대규모 부지에 대한 투자 의지가 있다는 것입니다. 벨루어 엔터프라이즈(Velur Enterprises)의 경우, 매수층은 당초 투자 계획에서 예상했던 것보다 훨씬 다양합니다. 에너지 산업은 가장 유력한 투자 대상이었지만, 제조업은 그보다는 덜 유력했습니다. 제조업의 뒤를 이을 근로자 주택 시장이 다음 투자 대상으로 떠오를 것입니다. 이러한 패턴은 일관적입니다. 수요를 앞서 확보한 토지는 수요 곡선에 맞춰 매각되고, 현재 그 수요 곡선이 형성되고 있는 것입니다.
랭커스터 거래는 아마도 산업용 부동산 뉴스에 묻혀 업계 관계자가 아닌 사람들에게는 간과될 가능성이 높습니다. 월스트리트 저널 기준으로 보면 작은 기사일지 모르지만, "도대체 이 경제는 어디에서 만들어지고 있는가?"라는 관점에서 보면 중요한 의미를 지닙니다. 수십 년 동안 남부 캘리포니아 산업 경제의 종말을 상징하는 곳으로 여겨졌던 고원 사막 지대가 이제 차세대 산업이 건설되는 중심지로 변모하고 있습니다. 이러한 변화의 중심에는 바로 토지가 있으며, 관련 거래들이 이를 반영하기 시작했습니다.
코멘트 남김